6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu’ndaki Radikal Değişimler: Süreç Hızlandırma ve Mülkiyet Hukuku Etkileşimi
306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da yapılan değişiklikler, kentsel dönüşüm süreçlerini dramatik bir şekilde hızlandırmayı amaçlamaktadır. Ancak bu hızlandırma çabaları, özellikle paydaşların karar alma süreçleri ve mülkiyet haklarının korunması açısından ciddi hukuki tartışmaları beraberinde getirmiştir. Kanun’un bir bölümü 09.11.2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
1. Karar Alma Süreçlerinin Hızlandırılması: %50+1 Salt Çoğunluk Kuralı
Kanun’daki en radikal değişiklik, kentsel dönüşüm kararı için gereken çoğunluk oranının düşürülmesidir. Daha önce hak sahiplerinin en az üçte iki (2/3) çoğunluğunun onayı aranırken, yeni düzenleme ile artık hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (%50+1) kararı yeterli olacaktır. Salt çoğunluk kararı alındığı anda, inşaat ruhsatı alma dahil tüm iş ve işlemler başlayabilecek ve süreçte önemli bir hızlanma sağlanacaktır.
Karara katılmayan azınlık paydaşların durumu özel bir mekanizma ile ele alınmıştır. Salt çoğunlukla karar alan malikler tarafından, anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan maliklere noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirilir. Bu 15 günlük sürenin sonunda karara katılmayanların arsa payları, satış heyeti tarafından belirlenen rakam üzerinden açık artırma ile diğer paydaşlara satılabilecek; satışı gerçekleşmeyen paylar ise Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya TOKİ tarafından satın alınacaktı.
Bu değişiklik, azınlık maliklerin mülkiyet haklarına yapılan müdahalenin anayasallığı açısından hukuki riskler taşımaktadır. Çoğunluğun %50+1’e düşürülmesi ve zorunlu açık artırma ile hisse satışı, mülkiyetin serbestçe devri ilkesini zedelemekte ve hukuki dengeyi tartışmaya açmaktadır. Zorunlu satış mekanizmasında, kararı imzalamayan tarafın satış rakamına itiraz etmesi ve mahkemenin bedeli satıştan daha yüksek belirlemesi durumunda, aradaki fark hisseyi alan kişi tarafından eski mülkiyet sahibine ödenecektir. Bu mekanizma, adil bedel arayışını bir dereceye kadar korusa da, dönüşüm sürecinden sonra dahi süren yeni bir dava türü yaratacaktır. Ortaklığın giderilmesi davaları da bu sürecin tamamlanmasına engel teşkil etmeyecektir.
2. Rezerv Yapı Alanı Tanımının Genişletilmesi ve İdari Yetkinin Artması
Kanunun 2. maddesindeki “rezerv yapı alanı” tanımından “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresi çıkarılmıştır. Bu değişiklik, uygulamada açılan davalarda herhangi bir taşınmazın rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için meskûn alanlar dışında olması gerektiği yönündeki mahkeme içtihatlarının önüne geçmeyi amaçlamaktadır.
Bu tanım değişikliği, idarenin mevcut kentsel alanlarda da rezerv yapı alanı ilan etme yetkisini genişletmekte ve merkezi bölgelerde idari gücün artmasına yol açmaktadır. Riskli alan ve yapıların belirlenmesi yetkisi, artık TOKİ veya İdarenin talebine ya da resen (doğrudan) Bakanlığa bırakılmıştır.
Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerinin taşınmazlarının rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi talebinde bulunabilmeleri için, yapılaşmaya esas metrekarenin yüzde otuzunun devrine onay vermeleri veya aynı değerin proje hesabına gelir olarak kaydedilmesi zorunluluğu getirilmiştir. Bu mali yükümlülük, idarenin proje finansmanına katkı sağlamayı hedefleyen önemli bir stratejik adımdır.
3. Tahliye ve Yıkım Prosedürlerinde Kolluk Kuvveti Yetkisi ve Tebligat Usulü
Yeni düzenlemeler, riskli yapı tespiti, tahliye ve yıktırma süreçlerini hızlandırmayı amaçlamaktadır. Riskli yapı tespiti artık Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından da resen yapılabilecektir.
Tespitin veya tahliyenin engellenmesi durumlarında idareye önemli bir yetki tanınmıştır: Başkanlık/İdarece resen tespit ve tahliye, mülki idare amirinin yazılı izniyle yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar/alanlar açtırmak suretiyle gerçekleştirilebilecektir. Bir binanın riskli olduğu kesinleştiği takdirde, elektrik, su, doğalgaz gibi abonelik sözleşmelerini sonlandırma işlemi de Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yapılacaktı].
Tebligat usulünde de önemli bir değişiklik yapılmıştır. Riskli yapı tespiti, tahliye ve yıktırmaya ilişkin ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılacak tebligat, tutanağın yapıya asılması, e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmesi suretiyle yapılacaktır. İşlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılacaktır.
Kolluk kuvveti kullanılarak zorla tahliye yetkisinin verilmesi ve basitleştirilmiş tebligat usulü, idare tarafından alınan yıkım kararlarına karşı açılacak iptal davalarının yürütmeyi durdurma taleplerinin pratikte etkisiz kalma riskini artırmaktadır. İdare, hukuki süreç tamamlanmadan tahliyeyi gerçekleştirme gücüne sahiptir. Ayrıca e-Devlet ve muhtarlık ilanı ile tebligat usulü, özellikle dijital okuryazarlığı düşük veya adresleri güncel olmayan malikler için itiraz sürelerinin kaçırılması ve hak kaybı riskini ciddi ölçüde yükseltmektedir.