Türkiye’de Kira Uyuşmazlıklarında Güncel Bir Mesele: Kira Tespit Davaları ve TEFE/ÜFE Uygulaması
Son yıllarda enflasyonist ortam ve ekonomik dalgalanmalar, kira ilişkilerinde artış hükümlerinin uygulanması ile kira bedelinin tespiti konularını yeniden gündeme taşımıştır. Uygulamada özellikle TEFE/ÜFE’ye yapılan atıfların 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m. 344 çerçevesinde nasıl değerlendirileceği ve beşinci yıl kuralının kira tespit davalarına etkisi temel tartışma alanlarını oluşturmaktadır. Bu bilgi notu, güncel mevzuat ve yerleşik içtihat ekseninde pratik bir çerçeve sunmayı amaçlamaktadır.
Hukuki Çerçeve ve Genel İlkeler
TBK m. 344 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında, taraflarca kararlaştırılan artış oranı, hiçbir şekilde on iki aylık ortalama TÜFE oranını aşamaz. Bu sınırlama, sözleşmede daha yüksek ya da farklı endekslere (ör. TEFE/ÜFE) bağlanan kayıtlar bulunsa dahi geçerliliğini korur; aşan kısım uygulanamaz. Öte yandan, beş yıllık sürenin dolması hâlinde, hâkim kira bedelini yalnızca TÜFE ile sınırlı olmaksızın; kiralananın durumu, emsal kiralar ve hakkaniyet ölçütlerini birlikte dikkate alarak rayiç seviyeye yaklaştırabilir.
Konut kiralarına 2022’de getirilen %25 artış üst sınırı, 1 Temmuz 2024 itibarıyla yürürlükten kalkmış; artışlarda yeniden 12 aylık ortalama TÜFE esasına dönülmüştür. İşyeri kiraları bakımından da TBK m. 344’ün belirlediği TÜFE üst sınırı uygulanmaktadır.
TEFE/ÜFE Kayıtlarının Geçerliliği
Uygulamada geçmişten kalan birçok sözleşmede artış hükmü “TEFE/ÜFE ortalaması”, “ÜFE + TÜFE/2” gibi bileşik formüllere bağlanmıştır. TBK m. 344’ün emredici niteliği gereği, bu kayıtlar TÜFE tavanını aşmamak kaydıyla geçerlilik kazanır; tavanı aşan kısım yönünden hüküm, kanuni sınıra indirgenerek uygulanır. Artış maddesinin belirsiz, ölçülemez ya da yorum gerektirir şekilde kaleme alınmış olması hâlinde ise geçersizlik ve buna bağlı uyuşmazlık riskleri doğmaktadır. Bu nedenle artış hükmünün açık, denetlenebilir ve TBK m. 344 ile uyumlu ifadelerle düzenlenmesi önem taşır.
Beş Yıl Kuralı ve Kira Tespit Davası
Beş yıllık sürenin dolmadığı kira dönemlerinde mahkeme, kira bedelini tespit ederken TÜFE üst sınırını aşamaz. Buna karşılık beşinci yılın sonunda ve sonrasında açılacak kira tespit davalarında, hâkim emsal kira araştırması, kiralananın özellikleri ve hakkaniyet ilkesi ışığında yeni kira bedelini rayiç seviyeye yaklaştırabilir. Uygulamada, eski kiracı lehine makul bir dengeyi gözeten hakkaniyet ayarlamaları da görülebilmektedir.
Kira tespit davasının yeni dönem başından itibaren hüküm ifade edebilmesi için TBK m. 345’te öngörülen ihtar ve zamanlama kurallarına riayet edilmelidir. Ayrıca 1 Eylül 2023 tarihinden bu yana, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliye talepleri hariç) arabuluculuk, dava şartı olarak öngörülmüştür. Bu nedenle tespit davasından önce arabuluculuk başvurusu yapılması zorunludur.
Sözleşme Tasarımı İçin Öneriler
Yeni sözleşmelerde artış hükmü, “on iki aylık ortalama TÜFE’yi geçmemek üzere” ibaresini içerecek şekilde belirli ve ölçülebilir olarak kaleme alınmalıdır. TEFE/ÜFE’ye veya döviz kuru + enflasyon gibi karma formüllere yapılan atıflar, uygulamada TBK m. 344’ün tavanıyla sınırlanacağından, gereksiz uyuşmazlık riskleri doğurabilir. Beş yılı dolduran dönemler bakımından tarafların rayiç bedel tespiti yöntemlerine (emsal araştırması, gerektiğinde bilirkişilik/ekspertiz) açık kapı bırakan, usule ve tebligata ilişkin düzenlemeleri içeren hükümler de yararlı olacaktır. Arabuluculuk dava şartı olduğundan, sözleşmede arabuluculuk başvuru usulü ve tebligat adresleri konusunda açıklık sağlanması pratik fayda doğurur.
Sonuç
Kira artışlarında kanuni tavan TÜFE (12 aylık ortalama) olup, sözleşmesel düzenlemeler bu sınırı aşamaz. Beş yılın dolması, kira tespit davalarında emsal ve hakkaniyet ölçütlerinin devreye girmesine imkân tanır ve rayiç seviyeye yaklaşmayı mümkün kılar. Uyuşmazlıkların önlenmesi için sözleşme metinlerinin TBK m. 344’e uygun, açık ve denetlenebilir şekilde kaleme alınması; tespit davalarında ise ihtar, takvim ve arabuluculuk şartlarına titizlikle uyulması gerekmektedir.